За словами експерта з нерухомості Івана Кудояров, українські забудовники намагаються економити буквально на всьому - від товщини плити перекриття до міцності фундаменту.
На сайті «Главред» відбувся чат з головою правління Спілки консультантів з нерухомості Іваном Кудояров. Спілкуючись з читачами, він розповів, що буде відбувається з цінами на квартири в майбутньому році, які негативні тенденції сьогодні спостерігаються на українському ринку нерухомості, чи варто вкладати гроші в покупку нерухомості зараз або краще почекати.
Яка нерухомість користується найбільшим попитом серед українців, яка реальна собівартість квадратного метра в Києві та Київській області без накруток і корупційної складової, в яких районах столиці ціни на нерухомість необгрунтовано високі, а також як може змінюватися стоимост оренди житла найближчим часом.
Попит на нерухомість
Зараз найбільш затребувана нерухомість - це однокімнатні і двокімнатні квартири в центральних районах Києва площею до 55 квадратів, які служать або акумулятором заощаджень населення, або розглядаються як бізнесу - під здачу в оренду. На подібні квартири є більш ніж стійкий попит.
У найближчі роки попит на житло економ-класу залишиться досить високим. Різкого підйому цін не буде. Падіння можливо, якщо ускладниться ситуація на зовнішньополітичній арені, або якщо істотно почне падати економіка, додав експерт.
Чи варто зараз купувати квартиру
Ринок нерухомості нагадує повітряну кулю. Чим більше грошей в країні, тим ця куля більше. І навпаки.
Не бачу великих передумов до зростання економіки в країні і збільшення платоспроможності населення. Сальдо платіжного балансу, на жаль, в Україні знижується протягом останніх 13 років. Тобто повітря в повітряній кулі стає з року в рік менше. Зниження вартості нерухомості більш імовірно.
Якщо у вас заощадження в доларах, на мій погляд, варто утриматися від покупки нерухомості. Це якщо ви розглядаєте придбання нерухомості як інвестиційний проект. Якщо ж ви хочете придбати нерухомість для своїх особистих сімейних цілей, купуйте, адже життя продовжується.
У разі, якщо у вас заощадження в гривні, раджу вкласти. Але головне - не помиліться з комплексом.
Купівля квартири в новому будинку
При покупці квартири в новобудові перше, на що варто звертати увагу, - це ступінь готовності будинку. Рекомендую інвестувати, якщо вона становить 60% і більше. Друге - дозвільна документація і права на землю. Третє - ділова репутація і економічне становище самого забудовника. Четверте - договірні відносини і схема інвестування в квартиру (щоб в цьому розібратися, потрібно запрошувати досвідченого фахівця цього профілю). У 40% новобудов в Києві та Київській області інвестувати небезпечно.
Ціни на квартири в різних районах Києва
Постійно спілкуючись із забудовниками, ставлю одне і те ж питання: яка собівартість одного квадратного метра в вашому домі? Хто відповідає, хто скромно зауважує ... Але висновок такий: в передмісті (Ірпінь, Буча, Вишневе) собівартість становить від 8,5 до 9,5 тисяч гривень за квадратний метр, в Києві - від 10 до 17 тисяч гривень (в залежності від класу будинку , розташування, висотності і щільності забудови).
Природно, продаж менше собівартості тягне за собою заморожування будівництва рано чи пізно. Але якщо дивитися на співвідношення собівартості новобудов в центральній частині Києва і ціни, по якій квартира продається, то ще залишається чималий потенціал.
На які квартири зараз найбільш високий попит в Києві
Зараз в основному купуються маленькі квартири. Попит на елітну нерухомість є, але він украй невеликий. Це 3-5% від загальної кількості угод в Києві та Київській області.
Зараз багатьох інвесторів (покупців) привертає передмістя Києва своєю вартістю квадратного метра і кращої екологією. Але це вимушений вибір. Уже зараз передмістя стикаються з масою труднощів. Перша з них - відсутність доріг і розвиненої інфраструктури. У найближчі роки це буде тільки посилюватися. Вже зараз багато власників заміського житла реалізують свої квартири, щоб переїхати ближче до метро до Києва. Найбільш популярні Софіївська Борщагівка, Вишневе, Ірпінь і Бровари.
В останні пару років виріс попит на квартири «під ключ». Багато забудовників Києва та Київської області спеціалізуються на будівництві будинків, де 20-50% квартир будуються і продаються вже з ремонтом. Подібний ремонт збільшує вартість квартири на суму від 80 до 150 доларів за квадратний метр. Це найекономніший варіант ремонту, в який входить: внутрішні двері, необхідна сантехніка, шпалери і кухня (економ-варіант). Подібні квартири виглядають дуже симпатично.
Власники старих квартир знижують ціну тільки в тому випадку, якщо вони вкрай мотивовані до продажу. Якщо час не піджимає і у них немає великої необхідності в грошах, вони утримують ціну. У них досі залишається в голові сума, за яку вони купували житло, або вартість, яку їм колись пропонували. Дуже важко пояснити власнику старої квартири, що його нерухомість коштує в три-чотири рази менше, ніж в 2008 році. Але продажу є ...
Забудовники більш зацікавлені в продажі своїх квартир, ніж власники вторинного ринку. Тому три чверті угод відбувається на первинному ринку.
Пропозиція нового житла на ринку перевищує попит.
Будівельна індустрія - дуже потужний і інертний організм. Забудовникам вкрай важко його зупинити. Тобто ті будівельні майданчики, які відводилися два-три роки тому, тільки зараз починають активно забудовуватися. Відповідно, забудовники змушені нарощувати темпи будівництва. Їм просто нікуди подітися.
Через те, що немає державного міського контролю над темпами зростання будівництва, забудовники все вкладаються і вкладаються в нові комплекси і нові будівельні майданчики. А це веде до надлишку побудованих площ. Але так як ринок купівлі нерухомості не безмежний, багато комплексів не встигають розпродатися до введення в експлуатацію, що веде до природного зниження вартості квадратного метра. Тобто самі забудовники сприяють здешевленню житла, причому різних сегментів.
Як впливає на ринок нерухомості знецінення гривні
Вересневе знецінення гривні призвело до короткочасного падіння попиту на дві-три тижні. Зараз ринок відновився. Якщо знецінення гривні відбуватиметься і далі істотними темпами, покупці розділяться на дві частини: ті, у кого заощадження в доларах, чекатимуть дна падіння, а ті, у кого заощадження в гривні, будуть швидше вкладати в нерухомість, що призведе (як показало падіння гривні в 2013-2014 рр.) до невеликого зростання.
Надлишок житла, що будується - очевидний. Але порівнювати ситуацію з «мильною бульбашкою» 2008-го року не зовсім правильно. Тоді були зовсім інші економічні показники і передумови. Якщо зараз і лопне «бульбашка», то це буде повільне або дуже повільне зниження, не така різка, як тоді. Якщо відбудуться катаклізми економічного або політичного характеру в країні, то 20-40% забудовників Києва та Київської області можуть повністю або частково заморозити будівництво.
Слід зазначити, що, якщо будинки проектуються з достатньою кількістю паркувальних місць, це суттєво здорожує будівництво. А подібний будинок буде просто не цікавий покупцеві через вартість квадратного метра.
Ціна на нерухомість в різних містах України
Ринки інших міст вкрай відрізняються від київського, так як мають свій яскраво виражений регіональний характер. На другому місці після Києва за вартістю житла - Одеса. А далі йдуть Львів і Харків.
Дорожнеча житла виправдана, але ціну формує не забудовник, а ринок. Вона може бути як в два-три рази вище, так і на 50% нижче.
Забудовники намагаються економити буквально на всьому - від товщини плити перекриття до міцності фундаменту. Але все одно будівельники мають стару радянську загартування, і вони звикли закладати в проект 200% міцності. Тому ймовірність найближчого обвалення новобудов малоймовірна. Якщо і будуть вилазити подібні конструктивні недоліки новобудов, то років через 30-50.
Ріелтор - це професійний продавець нерухомості. Він не зацікавлений викривати недоліки в будинку і попереджати про це покупця. Він зацікавлений в угоді. Тобто орієнтуватися на думку ріелтора помилково.
Оренда житла
У Києві оренда житла відрізняється від вартості оренди в європейських столицях на 50-100% в сторону зниження, тобто у нас низька вартість оренди житла. Але у нас і вкрай невисокі заробітні плати, до яких прив'язується Bloomberg, складаючи подібні рейтинги. Хоча, звичайно, Bloomberg не враховує зарплату в конвертах, орієнтованість економіки України на «сірий ринок» і т.п. Тому висновки Bloomberg вважаю необ'єктивними для київського ринку оренди житла.
Вартість оренди житла в столиці різко зросла, тому що молодь, основний потенційний покупець житла, зараз більш сучасна, і вона вважає за краще не купувати житло, а орендувати, навіть якщо є гроші. Адже зараз вигідніше орендувати житло, ніж купувати. В даний момент вартість нерухомості становить 140-200 орендних платежів, тобто закономірно оренда нерухомості може підвищитися ще приблизно на 20-30%.
ринок землі
Ринок нерухомості України вкрай сегментований. Грошові потоки з одного сегмента перетікають в інший. І якщо є стійкий попит на невеликі квартири, то на землю попит невеликий. Потрібно враховувати, що земля - це довгострокова інвестиція, яка має на увазі будівництво, підключення до комунікацій і т.п. Тобто перспектива розвитку земельної ділянки протягом трьох-п'яти років.
Український покупець віддає перевагу більш ліквідну нерухомість з перспективою отримання права власності, вигоди і тому подібного через рік-два.