Новобудови
Сьогодні в Києві можна купити квартиру в 158 новобудовах, це майже на третину більше в порівнянні з січнем минулого року. Не всі вони саме «ново» будівництва - деякі потрапляють в подібну статистику вже далеко не перший рік, але все ще або не введені в експлуатацію, або не передані місту або мешканцям, або заморожені.
Середня ціна на січень 2018 року по Києву становить близько 22500 грн/ м2, в передмістях - до 14 000. Чим далі від столиці - тим менше ціна, відповідно, в найдальшому випадку (Обухів, Васильків) - 10 500 грн/ м2 в середньому. І, звичайно, завжди можна домовитися про дисконт.
"Якщо ви прийдете в компанію і попросіть поступитися - вони вам поступляться, тільки попросять про це нікому не говорити", - запевняє Віктор Несін, президент Союзу фахівців з нерухомого майна.
І дійсно, менеджери багатьох об'єктів в особистому спілкуванні обіцяють "домовитися на вигідних умовах", але тільки не більше 15% і тільки при оплаті в 100%. А кредитувати новобудови (особливо - недобудовані новобудови) українські банки не поспішають.
Вторинний ринок
Що стосується виставлених на продаж квартир, які вже змінили своїх перших господарів, то їх загальна кількість теж зростає в порівнянні з минулим роком в цілому за осінньо-зимовий період. Але сезонний пік кількості пропозицій на вторинному ринку цієї зими пройдено, і кількість пропозицій буде потроху скорочуватися в очікуванні свого ча
Середня ціна на вторинному ринку також падає, але не настільки, щоб скоро досягти позначки хоча б в 30000 грн. Зараз в "дорогому" сегменті середній показник досягає 2436 дол. / М2, а в "дешевому" - 730 доларів. Але тут, на відміну від новобудов, набагато простіше оформити кредит або іпотеку - українські банки починають потроху відкривати двері і цих можливостей.
Українці витрачають 2% від свого доходу на придбання житла, - каже Олена Шуляк, голова Ради Ukrainian Building Community: "99% всіх покупок нового житла - власні кошти населення. Дешеві фінансові ресурси і адекватні відсоткові ставки для населення - недоступні ".
І дійсно, іпотечне кредитування повертається в Україну невпевнено і тримає річну ставку в рамках 22-24% за рідкісним винятком в 10% (наприклад, ПАТ АКБ "Аркада", за умови кредитування власних будівельних об'єктів). Але дуже рідко банки вирішуються кредитувати не зданий в експлуатацію об'єкти, тільки в разі партнерських відносин з компанією. Перший внесок при цьому складе не менше, ніж 50%.
Деякі забудовники пропонують розстрочку, але особливого полегшення це не приносить: термін - до кінця будівництва, а це вже й не розстрочка зовсім.
"Розстрочка не має на увазі відсотків і повинна бути не на 2-3 роки, а на 10-15 років, а іпотеки в Україні в правильному розумінні не існує. Таку іпотеку варто брати тільки в тому випадку, якщо у вас є 90% від всієї вартості, інакше її просто не виплатити. В європейських країнах вкрай невигідною іпотекою вважається вже ставка в 5% ", - говорить Віктор Несін.
держпрограми
Слід також згадати про державні програми придбання житла для молодої сім'ї, багато хто пам'ятає програми "30 на 70" або хотіли оформити кредит під 3-6% з першим внеском в 6%.
"Такі програми постійно поновлюється. Відкрили на рік, понабирали кредитів, а держава досі платить за квартири молодих сімей без особливого бажання це робити. Нових програм подібних найближчим часом не буде і старі доводити до кінця не поспішають ", - розповідає Сергій Костецький, аналітик консалтингової компанії SV Development.
Хоча одна програма діє точно. Це довгостроковий пільговий кредит на будівництво житла за рахунок власних коштів Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву, який надає кредит під 14,1% річних. Але (і тут весь підступ) ціна квадратного метра при цьому "визначається згідно з експертною оцінкою". А в разі перевищення нормативної площі позичальник оплачує вартість сверхнорменной площі житла за рахунок власних коштів. Нормою при цьому вважається 21 м2 на одного члена сім'ї та плюс 20 м2 на сім'ю, але оцінна вартість метра рідко перевищує 60% від її реальної ринкової вартості.
Нюанси і прогнози
Найщасливіші можуть знайти житло дешевше 1000 доларів за метр на вторинному ринку навіть в центрі Києва. "Зараз на ринок виходить все більше заставних квартир, власники яких не змогли оплатити кредит", - пояснює дешевизну Віктор Несін. Втім, для одних це удача, а для інших справжня біда.
Трохи оптимізму додає член ради НБУ Василь Фурман. Він запевняє, що процентні ставки по кредитах будуть знижуватися: "До кінця року вартість гривневих кредитів набагато, але впаде, за нашими прогнозами - на 4-5%. Але навіть якщо ви виберете банк з кредитною ставкою, яка вам не підійде - завжди є можливість перевести кредит ".
"Ставки дійсно можуть впасти, - погоджується президент Українського товариства фінансових аналітиків Юрій Прозоров. Але не очікує радикального їх зниження до європейських 2% річних - ситуація в економіці країни не та.
Економічна і політична ситуація в країні бере ціни на нерухомість в заручники. З одного боку, собівартість первинного житла зростає, і на це впливають як нестабільність національної валюти, так і зміни в податковому законодавстві, підвищення комунальних тарифів, мінімальної зарплати і безліч інших чинників. З іншого боку - забудовники не можуть продавати житло дорожче, тому що ризикують в такому випадку нічого не продати зовсім. Тому активність покупців знижується, а кількість пропозицій залишається невеликим.
За 2018 рік зниження обсягів введення в експлуатацію нових квартир тільки в Київській області склало 7% при рентабельності забудовників не більше 20%.
"Ринок падаючий, подобається це комусь чи ні. Але у тих забудовників, які не переглянули свої ціни по відношенню до курсу долара (в сторону підвищення, - ред.), Активність інвестицій трохи більше", - говорить Віктор Несін. Інші ж пропонуватимуть акції або всіляко затягувати закінчення будівництва, щоб не заморожувати будівництво зовсім. Більшість опитаних нами експертів з питань нерухомості сходяться в тому, що іпотека в Україні поки що занадто дороге задоволення, а розстрочка на ділі має цілий ряд обмежень. тому пок пать нерухомість має сенс за свої, а не за кредитні, і тільки в разі потреби. Якщо ж грошей на покупку ще немає, а ситуація з житлом не критична, краще дочекатися зниження ставок по кредитах і кращих умов від забудовників.